El sector hotelero cerró 2021 con unas elevadas cifras de inversión. Según un estudio de la consultora Colliers, durante los últimos 12 meses la actividad ha captado 3.180 millones de euros, el triple que en el año de la pandemia y un 26% más que en 2019. Es, de hecho, el tercer mejor registro de la serie histórica.
Colliers explica que dicho montante incluye las inversiones en hoteles en funcionamiento, inmuebles para reconversión en hotel y suelo para uso hotelero, y aclara que durante el pasado ejercicio «se transaccionaron en España un total de 127 hoteles y 22.249 habitaciones frente a los 68 hoteles y 7.228 habitaciones del 2020. Adicionalmente, se transaccionaron otros 18 activos entre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión a hotel».
Así, 2021 se ha convertido en el tercer mejor año de la historia en lo que se refiere a inversión hotelera, solo superado por 2017 y 2018, «lo que pone de manifiesto lo extraordinario de esta cifra en un contexto aún marcado por la pandemia», sostiene Colliers.
Entre los factores que explican por qué los inversores están invirtiendo tanto en el sector de los hoteles a pesar de la incertidumbre, el estudio destaca varios, como «el importante drenaje de caja que han sufrido los operadores hoteleros, el alto apetito inversor unido a un exceso de liquidez en el mercado y la progresiva recuperación de la demanda, especialmente en destinos internacionales con marcado carácter vacacional, como es España».
Equilibrio entre los hoteles urbanos y los vacacionales
Otro dato llamativo que destaca la consultora es que en 2021 las inversiones se repartieron a partes iguales entre los hoteles urbanos y los vacacionales, a pesar de que en los últimos años estos últimos habían captado más capital.
En este sentido, Colliers recalca que «a pesar de que el foco inversor siga mostrando más interés por activos vacacionales, la realidad es que el peso de operaciones muy destacadas tanto en Madrid como en Barcelona han permitido equilibrar la balanza».
La capital española y la ciudad catalana, de hecho, han sido los principales destinos de las inversiones en hoteles urbanos, y han acaparado el 39% de la inversión total (1.228 millones de euros). De ese volvumen, 760 millones corresponden a Barcelona, que ha batido récord anual de capital captado, gracias a operaciones como la venta del Hotel Sofía y Expo -enmarcados en la venta de Grupo Selenta a Brookfield-, el NH Collection Gran Calderón adquirido por Lasalle Investment, o el Grand hotel Central y el antiguo Tryp Apolo, ambos adquiridos por Schroders. En total, la capital catalana ha sido el escenario de 23 transacciones.
Madrid, por su parte, se queda en segunda posición por segundo año consecutivo, tras registrar 10 operaciones y 468 millones de euros de inversión. No obstante, la capital de España ha protagonizado la mayor transacción de un activo individual (Hotel Edition adquirido por Archer, por encima de los 200 millones de euros), así como la transacción de mayor precio pagado por habitación (Hotel Bless adquirido por RLH por más de un millón de euros por habitación).
Ya en el mercado vacacional, los principales receptores de inversiones han sido los hoteles de los archipiélagos. Entre Canarias y Baleares acumularon un volumen de inversión de 633 y 541 millones de euros respectivamente, equivalentes al 37% de la inversión total.
Otro destino destacado, más allá de las dos mayores ciudades y las islas, ha sido la provincia de Málaga, con 13 operaciones y un valor de 267 millones de euros, entre las que destacan la compra por parte de la JV entre Stoneweg y Bain Capital del H10 Andalucía Plaza o la venta de los Hoteles Natali y San Fermín, ambos adquiridos por JVs entre fondos internacionales y operadores (Zetland Capital & Fergus y Navis Capital & THB, respectivamente).
Vuelven las operaciones de carteras
El año 2021 también estuvo marcado por el regreso de las grandes operaciones de portfolios. El estudio recuerda en este sentido «la compra por parte de Brookfield de Selenta Group por 440 millones de euros, la adquisición de Riu de la posición minoritaria que ostentaba TUI en su joint venture, la venta por parte de Meliá de una participación mayoritaria de su sociedad Victoria Hotels & Resorts a un grupo de inversores de banca privada de Bankinter o la entrada de Castlelake en el capital de la Socimi Millenium Hotels con el objetivo de impulsar su crecimiento. Cerrando el año se anunciaba una última operación de portfolio protagonizada por Perial, adquiriendo un paquete de 5 hoteles B&B de Corum y anunciando la compra de otros 4 en 2022».
Sube el precio medio
El pasado ejercicio también cambió la tendencia de los precios, que vuelven a retomar las subidas como lo hacían antes de la pandemia, hasta alcanzar máximos históricos en 157.648 euros por habitación (un 33% por encima respecto al precio medio de 2020), impulsados por la venta de numerosos activos ‘prime’.
Los protagonistas del año
Las cadenas hoteleras han sido las principales vendedoras en 2021, tras verse obligadas a acometer importantes desinversiones de activos para conseguir liquidez, al acaparar cerca del 60% del volumen transaccionado (1.877 millones de euros). Estos han sido los grandes protagonistas:
En el lado comprador el protagonismo se lo han llevado los fondos internacionales, que han acumulado 1.848 millones de euros (el 58% del total), la mayoría de ellos con una visión estratégica a largo plazo. En el caso español, han destacado operaciones de cadenas como RIU, así como las inversiones de la familia Grifols, que ha adquirido el Hesperia Presidente de Barcelona; o la socimi All Iron, que se ha hecho con 8 inmuebles para su reconversión a apartamentos turísticos. Estos han sido los principales inversores en hoteles en 2021:
Previsión para 2022
De cara a los próximos meses, la consultora prevé que la tendencia se mantenga al alza. «Las perspectivas para el nuevo año son muy positivas, con un ‘pipeline’ que supera los 1.500 millones de euros. Aunque el ritmo de recuperación, tanto económico como de la demanda turística, está siendo más lento de lo esperado, se han despejado numerosas dudas que rodeaban a la pandemia».
Además, Colliers recuerda que «los activos de calidad son los que mejor han capeado el temporal y seguirán haciéndolo, ya que los fundamentales del mercado son muy positivos: liderazgo mundial del país a nivel turístico, fuerte apetito inversor, exceso de liquidez con tipos de interés en mínimos históricos, alta presión compradora y existencia de numerosas oportunidades de reposicionamiento”.
