Es más rentable comprar un edificio que varios pisos

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Atención inversor: comprar edificios es más rentable que comprar viviendas sueltas. Esta es una de las conclusiones que se desprende del estudio elaborado por la consultora 3 Capital Real Estate que ha analizado los precios de venta de 550 edificios de propiedad vertical en Madrid y Barcelona de los barrios más demandados por el mercado de capitales. El estudio revela que el m2 en Barcelona es un 32% más caro en pisos (viviendas plurifamiliares) que en edificios completos, mientras que en Madrid es un 15% más caro.

Barcelona

En la capital catalana, la consultora ha analizado un total de 354 edificios en venta (entre ellos, los más solicitados por los inversores). El análisis constata que los precios no se han incrementado en los dos últimos años, pero que la diferencia es notable respecto al mercado granular (venta de pisos): un promedio de casi el 32%. En otras palabras, la venta de viviendas a particulares en Barcelona es un 32% más cara por m2 que la inversión en edificios completos.

Este gran diferencial viene provocado por factores como la lentitud en el otorgamiento de licencias, el freno al estudio de operaciones de rehabilitación residencial en Barcelona vinculado a regulaciones administrativas locales (como, por ejemplo, la reserva del 30% para VPO para edificios de más de 600 m2 por parte del Ayuntamiento; la Ley 11/2020 de regulación del precio del alquiler de vivienda por parte de la Generalitat, etc.).

“Aunque alguna de estas normativas (o parte de ellas) está en suspenso por fallos recientes del Tribunal Constitucional, la sensación de incertidumbre ha sido de tal calado que esas suspensiones no han tenido un efecto significativo sobre la atonía experimentada en el mercado en los últimos años”, explican desde 3 Capital. El precio medio por m2 para edificios de uso residencial en Barcelona, tomando como base la muestra citada anteriormente, se sitúa en 3.202 euros/m2.

Los testigos detectados en La Barceloneta y Les Corts (es decir, los inmuebles analizados) identifican a estos barrios como los de menor dispersión en términos de repercusiones por metro cuadrado entre la compra granular y vertical. La Dreta de l’Eixample, l’Antiga y la Nova Esquerra de l’Eixample, Sant Gervasi-Galvany y Sagrada Família son las zonas más demandadas por parte de family offices, socimis y fondos para llevar a cabo rehabilitaciones integrales de edificios.

En cambio, las muestras analizadas en los barrios de El Clot y Sant Andreu marcan la mayor diferencia entre el precio de compra granular y el vertical; en este último caso, una de las posibles causas es la escasa demanda por parte de inversores corporativos. No se detectan en Barcelona casos significativos en los que el precio por metro cuadrado de los edificios supere al de la oferta granular.

Madrid

En la capital, el ecosistema político y económico no presenta esas incertidumbres, además de recoger inversión no solamente nacional sino también proveniente de fondos y familias europeas y latinoamericanas. Así, las mayores transacciones de edificios por euros/m2 están siendo protagonizadas por familias extranjeras, especialmente latinoamericanas, que entran en España por Madrid en busca de una estabilidad económica, jurídica y de divisa (valor refugio ante devaluaciones o intervenciones de mercado).

Tras analizar 196 edificios, observamos que el diferencial en m2 respecto al mercado granular es mucho menor respecto al de Barcelona, encontrándose solamente un 15% de promedio por debajo en el caso de las transacciones de edificios completos. El promedio de precio de inversión vertical residencial en Madrid, a raíz de la muestra analizada, se encuentra en 4.282 euros/m2.

En detalle, los barrios de Cuatro Caminos y Delicias presentan los ratios más bajos de precio/m2 en vertical respecto a granular, identificándose como los distritos con mayores márgenes para invertir en el mercado residencial en la capital. De todas formas, los barrios donde proporcionalmente resulta más caro comprar un edificio respecto a un apartamento son Sol y Huertas-Cortes, dado que a la demanda local se añade la de inversores españoles e internacionales, hasta conseguir que el precio por metro cuadrado en varios edificios supere al de la oferta granular.

En Madrid, los 28 barrios analizados han sido Almagro, Arapiles, Argüelles, Bellas Vistas, Berruguete, Castellana, Chueca-Justicia, Ciudad Jardín, Cuatro Caminos, Delicias, Gaztambide, Goya, Guindalera, Huertas-Cortes, Ibiza, Lavapiés-Embajadores, Lista, Malasaña- Universidad, Pacífico, Palacio, Palos de Moguer, Recoletos, San Diego, Simancas, Sol, Trafalgar, Valdeacederas y Ventilla-Almenara.

Mientras que los 31 barrios estudiados en Barcelona son La Barceloneta, La Bordeta, El Camp de l’Arpa del Clot, El Camp d’en Grassot i Gràcia Nova, El Carmel, El Clot, Les Corts, L’Antiga Esquerra de l’Eixample, La Dreta de l’Eixample, La Nova Esquerra de l’Eixample, El Baix Guinardó, El Guinardó, La Vila de Gràcia, El Gòtic, Hostafrancs, Navas, El Parc i la Llacuna del Poblenou, El Poblenou, Poble Sec, El Putxet i el Farró, El Raval, La Sagrada Família, Sant Andreu, Sant Antoni, Sant Gervasi-Galvany, Sant Pere-Santa Caterina i la Ribera, Sants, Sants-Badal, Sarrià, les Tres Torres y la Vila Olímpica del Poblenou.