Furor por la vivienda de lujo en España

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Una oferta escasa, una demanda en pleno auge y unos precios desorbitados. Estos tres ingredientes dibujan un escenario peligroso para las casas de lujo en España. Algunos agentes afirman que jamás habían visto un mercado “tan tirante y estresado”. “Está creando confusión entre algunos propietarios que establecen precios totalmente inasumibles para cualquier comprador (ven que el mercado sube y piensan que todo vale). Casas de 2.000 m2 a 3.000 m2 construidos sobre parcela de hectárea (el producto más exclusivo y caro de La Moraleja) se han vendido y solo quedan sólo unas pocas fincas de estas características, algo que no hemos visto en 20 años”, señala Gonzalo López-van Dam, director de Promora.

La ausencia de oferta nueva en el mercado y el aumento de los precios se produce en un momento de plena ebullición de la demanda. Así lo explican algunos de los implicados. “Actualmente es difícil encontrar una buena vivienda de lujo tanto en compra como en alquiler, dada la altísima demanda que existe. Si bien la oferta para adquisición es un 23% superior a la del alquiler, no son tantas las casas que tienen el estándar de calidad que busca, sobre todo el comprador extranjero, que ya tiene propiedades en otros mercados mucho más maduros como EEUU.

Madrid lucha por la vivienda de lujo en Europa

Madrid está tratando de ponerse al día para acercarse al nivel del producto de otras plazas del lujo como París, Londres o Nueva York: edificios mejor conservados, cuidado de las zonas comunes, implantación de servicios y amenities”, señala Gonzalo Robles, CEO de la inmobiliaria Uxban.

Por su parte, la consultora Colliers también comparte esta visión y realiza un cálculo del número de casas de lujo que se podrán entregar este 2022 en Madrid. Así, la compañía encabezada por Mikel Echavarren estima que en la capital habrá una oferta de 75 viviendas repartidas en siete promociones (tres de ellas localizadas en el barrio Salamanca). “Se acaba de entregar Pablo Aranda 3 que junto a Marqués de Salamanca 11 son dos proyectos que por su diseño y calidad pueden equipararse al hito que supuso el desarrollo de Lagasca 99 y Four Seasons Private Residences, que marcaron un antes y un después en el mercado de lujo de Madrid con un concepto de servicios y calidades totalmente novedoso e inexistente hasta la fecha. En ambos proyectos las calidades y acabados de las viviendas son premium así como las amenities relacionadas con el deporte y la salud”, señala Luis Valdés, managing director de Colliers.

Sin viviendas de lujo en España
Imagen de una vivienda de lujo comercializada por Colliers / Colliers

«La evolución de Madrid como ciudad destino ha logrado atraer al cliente latinoamericano frente a destinos europeos como París o Londres. Todo ello gracias a su gastronomía, cultura, retail etc., que ayuda a elevar los productos y atraer a potenciales clientes», agrega Valdés. Con respecto a la escasez de producto y los precios, el managing director de Colliers lo tiene claro. «Hay una gran demanda latente tanto nacional como internacional de vivienda de lujo con una oferta limitada. La actividad comercial es cada vez mayor sin importar el ticket del producto; el nuevo tipo de comprador es cada vez más exigente y conoce el mercado, pero está dispuesto a pagar precios récord», afirma en este sentido.

Las casas de lujo en Barcelona también escasean

Una circunstancia que también se produce en la otra gran ciudad de España, Barcelona. “La reactivación de la demanda durante el 2021 ha sido cliente nacional. Esperamos que con la llegada de cliente extranjero ésta aumente. En obra nueva habrá una demanda alcista de vivienda de lujo por todas las facilidades que conlleva comprar una vivienda llave en mano y con todas las garantías que ello supone. Esta es una característica muy valorada por el cliente extranjero. Actualmente tenemos en cartera 73 promociones en Barcelona con un total de 460 unidades y 28 promociones en periferia con un total de 145 unidades”, asevera Joan Canela, director de Engel & Völkers Barcelona capital.

Un escenario insólito en Valencia

Por su parte, en Valencia se ha detectado un fenómeno nunca visto antes provocado por este desfase entre la oferta y la demanda. “Los precios también están aumentando. Se comienza a observar un fenómeno no visto en muchos años: los promotores reservan viviendas para comercializarlas con posteriores incrementos de precio de entre un 5% y un 10%. El incremento de costes de la construcción está vinculado a estas subidas”, relata en este sentido Santiago de Lasala, director de Obra Nueva de Engel & Völkers Valencia.

“En Valencia, comercializaremos cerca de 50 unidades. Las promociones activas son 30 que se sitúan en Valencia ciudad, Valencia Costa y área metropolitana y en zonas «prime» de la provincia de Castellón”, agrega.

Marbella y la Costa del Sol, a ritmo de récord

Con respecto a las ventas de 2021, Marbella, unas de las zonas prime por excelencia del residencial español, puede presumir de haber batido un récord. En concreto, la inmobiliaria Engel & Völkers registró un volumen de ventas en esta zona y de este producto de 561 millones de euros de los cuales un total de 354 millones fueron en propiedades de reventa. Muchas de las operaciones superaron los cuatro millones, y el precio máximo de venta de 15 millones de euros en la villa más cara y 208 millones en proyectos de nueva obra. La inmobiliaria explica que el precio medio de venta alcanzó los 1,8 millones de euros incluyendo villas, apartamentos y adosadas.

 

Las viviendas de lujo en España, en una situación complicada
Imagen del exterior (render) de una vivienda de lujo en Marbella / Engel & Völkers

«Se han superado con creces todas las expectativas, y se está constatando un fenómeno único en la historia del urbanismo marbellí: hay más demanda que oferta, lo cual representa un desafío para el año entrante puesto que se necesitarán nuevas viviendas para cubrir las crecientes peticiones del comprador internacional», afirman desde Engel & Völkers. 

En los últimos tiempos, la inmobiliaria ha observado un perfil más joven de comprador atraído por el estilo de vida en el sur de España. Por lo que el público objetivo también está cambiando, con clientes relativamente más jóvenes (35-55 años), mayormente provenientes del sector de las tecnologías de la información, comúnmente conocidos como «nómadas digitales», así como jóvenes deportistas internacionales que han decidido establecerse en la zona.