La estrategia del ‘house flipping’

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El house flipping está haciendo lo que parecía imposible: crear nuevas viviendas en las zonas más calientes de ciudades como Madrid o Barcelona o recircular pisos que por su estado o circunstancias habían quedado comercialmente desahuciados. De la chistera del house flipping surgen pisos con atractivos diseños que prometen rentabilidades de entre el 15% al 20% a inversores y provechosas ventas a propietarios.

El pasado 21 de mayo, la plataforma de crowdfunding de inversión Fellow Funders publicaba una inversión de una pequeña promoción de viviendas en la calle Lérida en la zona Cuzco-Castillejos de Madrid, en colaboración con la empresa de reformas integrales Re-Aviva. Al reclamo de una rentabilidad del 17% en 10 meses, en las primeras 24 horas se había cubierto el 23% de los 840.000 euros de la operación.

¿Qué es el ‘house flipping’?

“Convertimos en vivienda inmuebles de uso comercial o industrial y realizamos promociones en solares de reducido tamaño pero excelente ubicación”, explica Ildefonso Muelas, socio fundador y responsable de Desarrollo de Negocio de Re-Aviva, una empresa nacida en 2019 para especializarse en este tipo de operaciones.

House flipping desarrolla la también madrileña Viflip. César Rivero es cofundador de esta empresa que opera en Madrid desde hace un año y que se ofrece como una alternativa a la inmobiliaria tradicional: “Ayudamos a los propietarios a cumplir con su objetivo de venta, incluso por más dinero del que tenían pensado, y al comprador a conseguir la casa de sus sueños”.

Viflip está especializada en poner en valor viviendas con un significativo deterioro o algún otro hándicap comercial y/o problema legal que dificulta su venta o lastra su valor. De momento ha realizado diez ventas con precios medios de entre 300.000 y 700.000 euros, y tiene otras siete en proyecto a la espera de empezar a operar en Barcelona en los próximos meses.

Como conclusión, para entender el concepto de flipping inmobiliario conviene acudir a la ortodoxia del término nacido en el mercado estadounidense. En la socorrida Wikipedia Americana se define como “proceso de compra, rehabilitación y venta de propiedades buscando un beneficio económico”. Durante 2017, en Estados Unidos fueron más de 207.000 las operaciones de este tipo cuya esencia se resume en comprar barato para vender más caro gracias al valor añadido que ofrece la reforma.

¿Cómo funciona el ‘house flipping’?

Ildefonso Muelas considera que para que la operación funcione, “el precio del producto final tiene que estar ligeramente por debajo del precio medio del mercado”. Ese incentivo fue del 15% en la operación de Delicias.

Salvo en proyectos hechos a medida, Re-Aviva ofrece viviendas entre los 40 y 60 metros cuadrados, el precio no debería superar los 250.000 euros en zona prime y unos 200.000 euros en zona centro no prime: “No se puede olvidar que estamos trabajando en planta baja, por eso tenemos muy claro que tiene que ser muy atractivo en su diseño pero también ofrecer techos altos, mucha luz, interiores a patios ajardinados…”. De hecho aseguran que para sacar adelante las cinco primeras promociones se han analizado 80 posibles operaciones: “Hay mucho trabajo detrás”.

En el caso de Viflip, su modelo es entrar en viviendas con un precio inferior de entre el 15% y 30% a la media del área y siempre en ubicaciones prime o muy céntricas. El acuerdo con el propietario incluye asumir el coste de la reforma. Cuando ésta llega al 50% de su ejecución, se inica la comercialización, así se ofrece el valor añadido al comprador de poder finalizar la reforma acorde a sus gustos personales. Finalmente la vivienda debe salir al mercado entre el 6% y 10% inferior.

Las dos empresas insisten en que la clave esencial del flipping inmobiliario es la calidad y diseño de la reforma.

¿Qué ofrece a los inversores?

Muchas de las viviendas reactivadas por el house flipping son adquiridas por inversores para el alquiler de uso habitual o vacacional. Los inversores son atraídos por la rentabilidad de un mercado con garantías, pese a sus ciclos de subidas y bajadas. Veamos un ejemplo.

Como se ha señalado, Fellow Funders es un crowdfunding de inversión que funciona desde 2017 muy enfocado en el ecosistema startup, pero desde hace ocho meses ha introducido una división inmobiliaria que dirige Pablo Barriopedro. En este arranque ha encontrado en el house flipping una buena oportunidad.

En la operación de Delicias captó 869.000 del 1,17 millones de presupuesto del proyecto. Los partícipes fueron de dos perfiles: inversores no acreditados (la ley prohíbe invertir más de 3.000 euros en un único proyecto), en este ejemplo su tique medio fue de 1.000 a 2.000 euros. Por otro lado están los inversores acreditados, a los que no se permitió superar los 50.000 euros de tique. Para unos y otros, la rentabilidad anunciada es del 22% en un año.

Pero no todo vale, alerta Barriopedro: “El house flipping solo va a funcionar cuando el proyecto parte de un buen análisis y cuenta con excelentes profesionales”.

Sobre su atractivo como inversión también reflexiona César Escobar, codirector de Control de Valoraciones de la tasadora Tinsa: “Puede resultar  interesante porque al ser productos de calidad inferior a la media, los precios de adquisición son bajos con fuertes negociaciones y pueden conseguirse rentabilidades altas con el producto final”.

Hecha la valoración general, Escobar advierte de que hay que estudiar uno a uno cada inmueble. De hecho, de una operación recientemente realizada en Madrid asegura que los apartamentos “llevan varios meses comercializándose y en la zona los ritmos de venta son altos para productos medios y buenos”.

¿Cómo encaja en el mercado?

Hay varios factores que parecen impulsar esta tendencia. Desde la óptica del director de Real Estate de Fellow Funders: “Satisface una demanda que no está cubierta. Es una necesidad del mercado, porque el cambio drástico que ha impuesto en el sector la situación financiera actual, ha llevado a los pequeños y medianos promotores a no poder realizar promociones y, al final, esto ha derivado en una falta de oferta inmobiliaria en algunos centros urbanos”.

Se refiere a esos pequeños solares del centro de Barcelona o Madrid, cita al barrio de Tetuán como ejemplo, que al no resultar del interés de los grandes promotores por su tamaño siempre han sido explotados por otros más pequeños, pero hoy tienen problema para finanaciarlos. Y el flipping house impulsa un modelo de financiación alternativo con inversores privados y plataformas de crowdfunding que da viabilidad a estos proyectos, permitiendo esa convivencia del mercado entre grandes y más modestos promotores.

Por otro lado, la posibilidad de reconvertir locales comerciales en viviendas aporta valor a un activo en capa caída. No se puede obviar que a la crisis, al cierre de negocios y al auge del ecommerce, se suma ahora la inyección de locales vacíos provenientes de las redes bancarias.

Ante la posibilidad de comprar para vivir o comprar para alquilar, la experiencia dice que el perfil de cliente final es más de inversor. Sin embargo, sobre todo esas operaciones de rescate de inmuebles como las que realiza Viflip atiende la demanda de quienes buscan su casa o incluso  viviendas singulares.

La advertencia del tasador

Es importante entender que el precio de tasación y el precio de mercado puede divergir más de lo habitual en un producto inmobiliario como el del  house flipping. En Tinsa, Escobar explica que “desde el punto de vista de la tasación, no debe confundirse la apariencia del inmueble con la verdadera calidad del mismo en cuanto a las variables objetivas que influyen en el valor como la situación, calidad del entorno, calidad del edificio, servicios comunitarios y zonas comunes, distribución interior, soleamiento, ruido, altura de planta, exterior o interior, calidades constructivas….. Muchos de estos inmuebles han sido reformados con calidades medias, pero añaden un punto importante de decoración, y amueblamiento, que podrían confundir al futuro comprador sobre la verdadera calidad del inmueble”.

Hecha la consideración, Escobar considera que la fuerte demanda del mercado en el centro de las grandes ciudades por su gran oferta de servicios “puede consolidar el fenómeno del house flipping”.